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Qué revisar antes de una remodelación en Guayaquil: permisos municipales, presupuesto por etapas y contrato
En Guayaquil, remodelar o ampliar una edificación requiere autorización municipal, salvo las obras menores (por ejemplo, un aumento de hasta 35 m², cambiar techos sin afectar la estructura o pintar fachadas), que solo requieren aviso de inicio. Antes de contratar, confirme qué trámite le corresponde y pida un presupuesto por etapas y un contrato por escrito.
Qué trámite corresponde en Guayaquil
La Ordenanza para la Facilitación de Trámites de Construcción y de Propiedad Horizontal, publicada en la Gaceta Municipal No. 32 del 4 de septiembre de 2015, dispone que se necesita autorización municipal para construir, ampliar, remodelar o reparar edificaciones. Las llamadas obras menores son la excepción: no requieren aprobación de planos ni supervisión de un profesional, y bastan con el aviso de inicio de obra, salvo que comprendan construcción de losa.
Según el artículo 61 de esa ordenanza, son obras menores, entre otras:
- Un aumento de construcción de hasta 35 m², por una sola vez, que no forme una nueva unidad familiar.
- Reparar o cambiar techos, e impermeabilizar azoteas, sin aumentar sus dimensiones ni afectar la estructura.
- Construir cisternas y fosas sépticas sin afectar elementos estructurales.
- Abrir ventanas o puertas.
- Reponer o reparar entrepisos, paredes y tumbados sin afectar la estructura, y pintar o revestir fachadas.
- Construir cerramientos, colocar rejas de seguridad y hacer caminerías, jardinería o pavimentos exteriores (estos últimos, fuera de áreas regeneradas y sin muros de contención).
Cuando se necesita registro de construcción
Si su remodelación no es una obra menor, el Municipio pide un registro de construcción, que se solicita en línea. Entre los requisitos publicados están la cédula y el certificado de votación del propietario y del responsable técnico, los planos arquitectónicos en formato .dwg, la escritura del terreno, el resumen del registro de empleador del IESS y, si el propietario no hace el trámite, una carta de autorización o un poder notariado. Para edificaciones de tres o más pisos se piden además cartas notariadas de responsabilidad técnica por estudio de suelo y diseños. El Municipio tiene un registro de construcción automático para proyectos de hasta 350 m² de construcción, de vivienda o vivienda con comercio, de dos pisos: no pasa por la revisión de un fiscalizador municipal.
Qué hacer antes de contratar, en 6 pasos
- Defina el alcance por escrito: Anote qué va a cambiar, en qué cuartos y si se tocan paredes, columnas, losas o instalaciones. Si hay duda sobre la estructura, pregunte a un ingeniero antes de seguir.
- Averigüe qué trámite le corresponde: Consulte en la página del Municipio de Guayaquil si su obra es una obra menor (basta el aviso de inicio) o necesita registro de construcción. Hágalo antes de contratar.
- Pida una visita técnica y un presupuesto por etapas: Un buen presupuesto separa demolición, estructura, instalaciones y acabados, con cantidades, precios unitarios y mano de obra, no un solo valor global.
- Firme un contrato por escrito: Debe constar el alcance, el cronograma, el valor, la forma de pago por avance, los materiales, la garantía y quién responde de la obra.
- Controle el avance: Pida reporte con fotos, pague contra avance verificado y no entregue el total por adelantado.
- Reciba la obra y guarde los documentos: Revise lo ejecutado contra el contrato, pida la factura y conserve planos, aprobaciones y garantías.
Cuánto cuesta una remodelación
No hay un precio por metro que sirva para todos. CEVACONSTRUC publica que una remodelación parcial o completa va desde USD 2.000 hasta USD 50.000 según el alcance, y que la visita técnica y el presupuesto son sin costo con el cupón CEVACONSTRUC. Los valores se fijan por escrito después de la visita. Además de la obra, considere los costos de trámites, honorarios de planos si aplican y alquiler de equipos: la tarifa del compactador, la concretera o las escaleras está en la guía de alquiler de maquinaria.
Qué dice la ley sobre servicios
El artículo 21 de la Ley Orgánica de Defensa del Consumidor dispone que, si el servicio no se presta en el mismo momento de la transacción, se firme un comprobante adicional con el lugar y la fecha de ejecución; en servicios, ese comprobante debe detallar los componentes y materiales que se empleen, el precio por unidad de ellos y de la mano de obra, y los términos en que el proveedor se obliga. Exíjalo en su contrato o presupuesto.
Errores comunes
- Empezar a demoler sin saber qué muros son estructurales.
- Contratar con un acuerdo verbal y un solo valor global.
- Pagar todo por adelantado.
- Ampliar sin consultar al Municipio, creyendo que "es solo un cuarto": el tope de obra menor es de 35 m².
- No guardar la factura ni las aprobaciones.
Cuándo le conviene llamar a un profesional
Siempre que se toquen muros, columnas, losas o instalaciones eléctricas y sanitarias; si amplía; si el edificio tiene varios pisos; o si el Municipio le pide planos y responsable técnico. Un profesional también le ayuda a comparar presupuestos.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso para pintar la fachada de mi casa?
Según el artículo 61 de la ordenanza municipal de 2015, pintar fachadas y reparar revestimientos es una obra menor, que solo requiere aviso de inicio. Confirme en el Municipio por si hubo reformas.
¿Hasta cuántos metros cuadrados es obra menor?
La ordenanza considera obra menor un aumento de hasta 35 m² de construcción, por una sola vez, que no forme una nueva unidad familiar.
¿Cuánto cuesta remodelar una casa?
Depende del alcance. CEVACONSTRUC publica un rango de USD 2.000 a USD 50.000 para remodelaciones parciales o completas, y la visita técnica y el presupuesto son sin costo con el cupón CEVACONSTRUC.
¿Qué debe decir el contrato?
Alcance, cronograma, valor, forma de pago por avance, materiales, garantía y responsable. La Ley Orgánica de Defensa del Consumidor (Art. 21) pide, cuando el servicio no se presta en el acto, un comprobante adicional firmado que detalle materiales, precio por unidad y mano de obra.
¿Y si la obra incluye una losa?
La ordenanza exceptúa del aviso simple las obras que comprenden construcción de losa. Consulte al Municipio y a un ingeniero antes de empezar.
En CESCAC lo atiende CEVACONSTRUC
- Línea
- CEVACONSTRUC: obra civil y remodelaciones en Guayaquil, Samborondón, Durán y Daule.
- Encargado
- Un responsable asignado a su obra, con maestro de obra, cronograma compartido y reporte fotográfico semanal, según publica la línea.
- Horario
- Se coordina la visita técnica por WhatsApp, según su disponibilidad.
- Cómo se cotiza
- Visita técnica y presupuesto sin costo con el cupón CEVACONSTRUC. El alcance se entrega por escrito y la prefactura se firma antes de movilizar.
Otras cosas que encuentra en CESCAC
CESCAC reúne en un solo lugar ocho líneas, cada una con un profesional encargado:
- Salud: GEOMED Health Center: consultas, ecografía y chequeos, con atención de una persona por WhatsApp.
- Contabilidad: iguala contable desde $60 al mes y facturación electrónica del SRI desde $9,99 al mes.
- Línea Blanca: más de 1.500 productos que se reservan: primero se confirma el stock y luego se paga, por transferencia o con tarjeta hasta 12 meses.
- CEVACONSTRUC: obra civil y remodelaciones, con un encargado por proyecto.
- Alquiler de maquinaria: concretera $45 por día, compactador vibratorio $45, plancha compactadora $25, alisadora $130 y escaleras telescópicas ($25 y $30); se alquila, no se vende, y los valores no incluyen IVA ni operador.
- SUBLIMETSA: uniformes y sublimación; el precio se cotiza por escrito.
- SERVINOTEC: mantenimiento y soporte técnico de computadoras y redes.
- Taller Creativo: branding y diseño gráfico.
- Software propio: CRM con bot de WhatsApp desde $49 al mes más $199 de implementación, Sistema Médico para consultorios y centros, y facturación del SRI.
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Fuentes
- Municipio de Guayaquil: Ordenanza para la Facilitación de Trámites de Construcción y de Propiedad Horizontal (Gaceta Municipal No. 32, 4-sep-2015) — autorización para ampliar, remodelar o reparar; obras menores; artículo 61.
- Alcaldía de Guayaquil: Requisitos para trámites de edificaciones — requisitos del registro de construcción.
- Alcaldía de Guayaquil: Registro de construcción automático — proyectos de hasta 350 m², vivienda o vivienda con comercio, de dos pisos.
- Ley Orgánica de Defensa del Consumidor, Art. 21 — comprobante detallado en la prestación de servicios.
- CESCAC: Construcción y remodelación (CEVACONSTRUC) — rango de USD 2.000 a USD 50.000, visita técnica sin costo, alcance por escrito. Consultada el 1 de octubre de 2026.